🏠 서울 부동산 시장이 다시 달아오르면서 투기과열지구 확대 가능성이 가시권에 들어왔습니다. 국토교통부는 “이번 주 안에 추가 대책을 발표할 것”이라 예고했습니다.
■ 투기과열지구란?
투기과열지구는 주택가격 급등이 예상될 때 LTV·DTI·청약·전매 등 금융‧세제 규제를 한꺼번에 적용하는 지역입니다. *주택법 63조에 근거하며, 지정 즉시 조합원 지위양도 제한·분양가상한제가 발동됩니다.
■ 왜 지금 거론되나?
올해 3분기 서울 아파트 매매지수 4.3%↑, 강남권 재건축 단지 호가 1억~2억 원 상승 등 과열 신호가 뚜렷합니다. 이에 따라 종로‧용산‧성동 등 ‘14개 구’가 요건을 충족했다는
“서울 전역 묶을 수도 있다” ― 김윤덕 국토부 장관
발언이 나왔습니다.
📝 지정 기준 정리
- ① 최근 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 30% 초과
- ② 청약경쟁률 5:1 혹은 국민주택 규모 10:1 초과
- ③ 분양권 전매거래 급증 등 투기 수요 유입
위 요건을 1개 이상 충족하면 투기과열지구 지정이 가능합니다.
■ 예상 규제 효과
1️⃣ LTV 최대 40% → 20%로 축소, DSR 40% 일괄 적용
2️⃣ 분양가상한제+전매제한 5년·실거주 의무 2년
3️⃣ 재건축 조합원 지위양도 금지로 단기 차익 차단
▲사진=조선DB
⚖️ 투기과열지구 vs 토지거래허가구역
토지거래허가구역은 매매 자체에 사전 허가가 필요해 즉각적이며 강력합니다. 반면 투기과열지구는 금융·세제·청약을 통한 ‘간접 규제’라는 차이가 있습니다.
🔎 투기과열지구 vs 조정대상지역
조정대상지역도 대출·세금 규제가 있지만, 전매제한과 분양가상한제는 적용되지 않습니다. 따라서 규제 강도는 ①토지거래허가구역 > ②투기과열지구 > ③조정대상지역 순입니다.
■ 실수요자 체크포인트
① 대출한도 재점검: 이미 집단대출 약정자라도 잔금 대출이 줄어들 수 있습니다.
② 청약 당첨자: 계약 후 전매제한 5년, 실거주 의무 확인 필수.
③ 재건축 조합: 조합원 변경 금지로, 분양권 전매 전략 수정 필요.
💬 전문가 시각
“서울 전역 지정 시 매수세 위축으로 단기 조정이 예상되지만, 중장기적으로는 공급 차질로 가격 반등 가능성도 있다.” ― 이남주 한국주택연구원 연구위원
📌 자주 묻는 질문
Q. 이미 보유한 분양권은 어떻게 되나요?
A. 지정 전 취득한 분양권은 전매제한 강화 대상이 아니지만, 추가 전매 시 취득세 중과가 발생할 수 있습니다.
Q. 비조정지역 거주자가 서울 청약 가능한가요?
A. 투기과열지구에서는 2년 이상 서울 거주자가 1순위, 기타 지역은 2순위로 밀려납니다.
🚦 시장 전망
공급 측면에서 분양가상한제 적용이 사업성을 떨어뜨려 재건축‧재개발 일정이 지연될 수 있습니다. 이에 따라 전세가격 상승이 연쇄적으로 이어질 가능성도 있습니다.
✅ 마무리
투기과열지구 지정은 투자심리를 억누르는 ‘스위치’입니다. 그러나 실수요자는 대출 한도·전매제한·실거주 의무를 정확히 숙지하고, 중장기적으로는 공급 지연 리스크까지 고려해야 합니다. 정부 발표는 빠르면 이번 주 중 나올 예정이므로, 이해관계자들은 금주 안에 자금 계획과 계약 일정을 재점검하는 것이 바람직합니다. 🏡
