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🏙️ 토지거래허가제(토허제)가 다시 사회적 이슈로 부상하고 있습니다. 국토교통부는 최근 서울 전역 확대 가능성을 시사하며 시장 참여자들의 촉각을 곤두세우고 있습니다.
토허제는 지정 지역 내 부동산 거래를 사전 허가받도록 하는 제도입니다. 거래 자체를 직접적으로 제한해 투기 수요를 억제하려는 목적이 있습니다.
💡 투기과열지구와 달리, 토허제는 금융 규제가 아닌 거래 행위 그 자체를 통제합니다. 이에 따라 실수요자조차 매매 절차가 길어져 시장 유동성이 급격히 위축될 수 있습니다.
반면 투기과열지구는 LTV·DTI 등 대출 한도를 조이는 방식입니다. 전문가들은 두 제도가 1효과·속도·범위에서 확연히 다르다고 분석합니다.
“토허제는 ‘파쇄기’처럼 즉각 거래를 멈추지만, 투기과열지구는 ‘수문’처럼 자금을 서서히 차단합니다.” – 김태형 부동산연구원장
🏘️ 최근 한강벨트·성동·광진 일대의 신고가 행진이 가팔라지자, 정부는 ‘풍선효과’ 차단 명분으로 토허제 카드를 검토 중입니다.
오세훈 서울시장은 “추가 지정은 없다”고 선을 그었으나, 여권 내에서는 장관 직권으로 확대 가능하다는 해석이 무게를 얻고 있습니다.
📊 시장 영향을 살펴보면, ① 거래량 급감 ② 매물 잠김 ③ 전세가격 상승 등이 반복됐습니다. 2021년 강남3구 지정 당시 매매량은 전월 대비 78% 감소했습니다.
이에 따라 실수요자 대책으로 ‘실거주 요건 완화·허가 심사 기간 단축’이 거론됩니다. 국토부는 온라인 신청 시스템 구축으로 처리 기간을 평균 15일→7일로 줄이겠다고 밝혔습니다.
🏦 금융권도 촉각을 곤두세우고 있습니다. 담보대출 감소는 곧 은행 이익 축소로 이어지기 때문입니다. 일부 시중은행은 DSR 한도를 사전에 재조정하며 리스크 관리에 돌입했습니다.
세제 측면에서는 보유세 완화·취득세 중과 유예가 병행될 가능성이 있습니다. 업계는 “거래 규제와 세금 완화가 뒤섞이면 정책 일관성이 훼손될 수 있다”고 우려합니다.
🔍 토허제 적용 절차는 ① 지자체 요청 ② 국토부·관계 부처 협의 ③ 중앙도시계획위원회 심의 ④ 국무회의 의결 ⑤ 공고 순으로 이뤄집니다. 공고일 다음 날부터 계약 전 허가 신청이 필수입니다.
허가 기준은 실거주·지방세 체납 여부 등입니다. 양도·임대 목적 거래는 불허될 가능성이 높아 갭투자가 사실상 차단됩니다.
🌐 해외 사례도 존재합니다. 싱가포르 ABSD, 캐나다 외국인 주택 거래 금지처럼 강력한 규제가 단기간 집값 안정에 기여했으나, 장기적으로는 임대료 급등이라는 부작용이 나타났습니다.
전문가들은 “토허제만으로는 공급 부족 문제를 해결할 수 없으며, 정비사업 속도와 공공주택 확대가 병행돼야 한다”고 조언합니다.
📝 실수요자 체크리스트
1) 계약 전 허가 대상 면적·용도 확인
2) 허가 신청서·주민등록 등본 등 서류 준비
3) 결과 통보까지 최소 7일 고려해 잔금 일정 조정
투자자는 대출 규제·세제 변화까지 종합 검토해야 합니다. 규제 위반 시 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금이 부과됩니다.
📅 향후 일정으로는 11월 중앙도시계획위 회의가 예정돼 있습니다. 시장은 이 회의를 분수령으로 보고 있습니다. 결정에 따라 수도권 전역이 묶일지 주목됩니다.
💬 마지막으로, 부동산 전문가들은 “정보 비대칭을 줄이기 위해 공신력 있는 시세·거래 데이터 공개가 필수”라고 강조합니다. 체계적 데이터는 규제 강도와 방식을 정밀 조정하는 데 기여할 것입니다.
🏁 결론적으로, 토지거래허가제는 강력한 ‘즉시 제동장치’이지만, 공급·세제·금융 정책과 패키지로 운용될 때만 실효성이 극대화됩니다. 실수요자와 투자자 모두 변화에 대비해 신중한 의사결정을 해야 할 시점입니다.
