📌 토지거래허가제가 다시 한 번 정책·시장 양측에서 뜨거운 논쟁거리로 부상했습니다.
최근 국토교통부가 수도권 일부를 투기과열지구로 재조정할 수 있다는 시그널을 내놓자, 서울시는 ‘추가 토지거래허가구역 지정은 없다’는 입장을 밝혔습니다.
토지거래허가제란? 일정 면적 이상의 토지·주택 거래 시 관할 지자체장의 사전 허가를 받아야 하는 제도입니다.
❶ 실수요 중심 거래 유도, ❷ 가격 급등 억제, ❸ 투기 세력 차단을 목표로 1978년 도입됐습니다1).
🔥 그러나 2020~2022년 집값 급등기 대대적 지정 이후 ‘거래 절벽·실수요 위축’ 부작용이 반복됐다는 비판도 적지 않았습니다.
이에 따라 지난해 말 강남3구·여의도 등 핵심 지역을 제외하고 상당수 구역이 해제됐고, 올해 10월엔 강남 권역 일부도 해제 검토가 이뤄졌습니다.
“토지거래허가제는 메스처럼 정확히 써야 합니다. 과도한 지정은 시장 신뢰를 무너뜨리고, 늦은 해제는 실수요자의 진입 기회를 차단합니다.” — 한국부동산원 정책연구실 연구위원
그럼에도 불구하고 ‘재지정 가능성’이 수면 위로 떠오른 배경은 무엇일까요? 전문가들은 전세난·매매가 동반 상승 조짐과 미 연준 금리 동결 이후 유동성 유입을 가장 큰 변수로 꼽습니다.
특히 마포구·성동구·용산구 등 직주근접 인기 지역의 3.3㎡당 매매가가 3개월 새 5~7% 상승하며 ‘단기 과열’ 신호가 뚜렷합니다.
📝 허가가 필요한 기준 면적도 핵심 쟁점입니다. 서울의 경우 주거 18㎡·상업 20㎡·녹지 100㎡ 초과 거래 시 허가 대상입니다※국토부 고시 제2023-582호.
이 때문에 ‘소형 빌라·오피스텔’이라도 복수 호실을 묶어 거래하면 허가 대상이 되는 사례가 빈번해 자영업자·청년 실수요자의 불만이 큽니다.
제도 절차는 크게 ① 계약 전 허가 신청 → ② 허가증 발급 → ③ 잔금 및 등기 순으로 진행되며, 허가 없이 계약하면 최대 취득가 30% 과태료 또는 형사처벌을 받을 수 있습니다.
허가 후에도 2년 실거주 의무와 용도 변경 금지가 부여돼 갭투자·단타 매매가 사실상 불가능합니다.
그렇다면 투기과열지구 지정과 무엇이 다를까요? 전자는 ‘거래 자체 통제’, 후자는 ‘대출·청약·세제’ 등 간접규제로 규제 강도가 상·하위 관계에 가깝습니다.
최근 정부·서울시 간 시각차도 ‘직접 규제 vs 간접 관리’ 프레임에서 비롯됐다는 분석입니다.
▲ 강남구 일대 아파트 단지 전경 (사진=Unsplash, CC BY)
시장 반응은 엇갈립니다. 실수요자는 “가격 급등이 멈춘다면 환영”인 반면, 건설·중개업계는 “거래량 급감→분양·리모델링 지연 악순환”을 우려합니다.
🇰🇷 국토교통부 관계자는 본지 통화에서 “공급 대책·대출 규제와 맞물려 종합 검토 중”이라며 “시장 안정이 최우선 원칙”임을 강조했습니다.
서울시 역시 “토지거래허가제 추가 지정보다는 실거래 신고·현장 단속을 강화하겠다”는 입장을 고수하고 있어, 중앙·지자체 간 미묘한 줄다리기가 지속될 전망입니다.
전문가들은 ‘단기 상승률 10%·거래량 20%↑’가 동시 발생할 경우 재지정 트리거가 당겨질 가능성이 높다고 지적합니다.
따라서 매수자는 계약일·허가 여부를 반드시 확인하고, 매도자는 허가 취소 시점까지 중도금 일정을 조정해 계약 무효·과태료 리스크를 피해야 합니다.
📊 “허가제 해제 직후 3개월 평균 가격 상승률은 4.1%, 재지정 직후 2.8% 하락했습니다.” — KB부동산 월간 리포트
결국 토지거래허가제는 ‘시장 과열의 SOS 버튼’이자 ‘정책 신뢰의 바로미터’입니다.
경기 침체·금리 변수·공급 지연 등 복합 요인이 얽힌 현시점에서, 정부와 지자체가 서로 다른 퍼즐 조각을 어떻게 맞추느냐에 따라 2025년 주택시장의 향배가 결정될 것입니다.
라이브이슈KR는 향후 재지정 시나리오·면적 기준·실거주 예외 조항 등을 면밀히 추적해 독자 여러분께 신속·정확한 업데이트를 제공하겠습니다. 🏠
