📌 토지거래허가구역이란 무엇인가
토지거래허가구역은 일정 면적 이상의 토지를 매입할 때 지자체장의 허가를 받도록 의무화한 지역을 말합니다. 부동산 투기를 억제하고 지속 가능한 주거 안정을 도모하기 위해 1979년 ‘국토이용관리법’에 처음 도입됐습니다.
최근 지정·확대 배경 ✨
국토교통부와 서울시가 서울 전역 및 경기·인천 핵심지를 추가 지정 검토 중입니다.
“급등한 집값과 갭투자 수요를 잡겠다”는 정책 의지가 반영된 조치입니다.
특히 마포구·성동구·광진구와 분당·과천·하남·광명이 유력 후보지로 거론됩니다.
허가를 받아야 하는 거래 범위 ✅
주거지역: 60㎡^2^ 이상, 상업지역: 150㎡^2^ 이상, 녹지·비도시지역: 100㎡^2^ 이상이면 (『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제117조) 반드시 허가를 받아야 합니다.
허가 요건 & 절차 📝
- 해당 시·군·구청 토지정보과에 신청서 제출
- 실거주·실경영 계획서 및 자금조달계획서 첨부
- 15일 내 허가 여부 통보 (부적합 시 취소·보완 요구)
허가 후 2년간 전매 제한이 기본이며, 필요한 경우 3년까지 연장됩니다.
💡 투자자 주의사항
① 갭투자 금지: 전·월세를 끼고 매입하는 방식이 원천 차단됩니다.
② 대출 규제 중첩: 투기과열지구·조정대상지역과 겹치면 LTV·DTI가 대폭 축소됩니다.
③ 허가 위반 시 처벌: 무허가 거래는 2년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금이 부과됩니다.
실수요자 체크포인트 🔍
실거주 목적인 경우에도 입주 시기·가족 구성 등을 상세히 기재해야 합니다. 허가 후 1년 내 실제 거주해야 하며, 미이행 시 허가 취소 및 매매계약 무효가 될 수 있습니다.
시장 전망 📈
전문가들은 단기적으로 거래량 급감과 가격 조정이 나타날 가능성을 높게 봅니다. 그러나 공급 부족이 심화된 지역은 ‘옥석 가리기’가 진행되며 우량 단지의 가격 방어력이 유지될 것이란 분석도 존재합니다.
세금·대출 규제 병행 효과
이번 대책은 ▲다주택자 양도세 중과 유예 종료 ▲일시적 2주택 비과세 기한 3→1년 단축과 맞물려 있습니다.
대출 가능한 한도도 줄어든다는 점에서 ‘현금 흐름’ 확보가 무엇보다 중요합니다.
전문가 조언 🗣️
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “허가제 확대는 유동성 멈춤 신호”라며 “장기 보유·실거주 중심 전략으로 전환하라”고 강조합니다.
정부·지자체 합동 단속 강화
국토부·국세청·금융위원회는 법 위반 의심 거래를 AI로 선별하고, 실거래 신고 후 30일 내 현장점검을 실시합니다. 2024년 시행된 ‘부동산시장 불법행위 조사에 관한 법률’에 따라 벌칙 수위도 강화됐습니다.
❗ 체크리스트로 마무리
- 매수 전 허가 대상 면적 확인
- 자금조달 계획 투명화
- 거주·이용 계획 현실성 점검
- 전매 제한 기간 숙지
- 세금·대출 동시 시뮬레이션
향후 토지거래허가구역 추가 지정이 현실화되면, 투자 패러다임이 ‘레버리지 ↘, 실질 가치 ↗’로 전환될 전망입니다. 합리적 의사결정으로 변동성 시대를 헤쳐 나가시기 바랍니다. 🏠
