🏙️ 토지허가제(토지거래허가제)는 특정 지역에서 토지‧주택 거래 전에 지자체 허가를 반드시 받도록 하는 제도입니다.
1980년대 도입된 이후 투기 억제, 가격 안정이라는 두 축을 중심으로 여러 차례 지정·해제국토교통부 자료가 반복됐습니다.
최근 서울 일부 지역을 둘러싼 재지정 가능성이 거론되며 시장이 촉각을 곤두세우고 있습니다.
제도가 발동되면 허가 구역 내 거래는 △실수요 여부 심사 △2년 실거주 의무 △전매 제한 등 강력한 조건이 붙습니다.
자금조달계획서까지 검증받아야 하기에, 단기 투자 세력은 사실상 진입이 어렵습니다. 😮
“허가제가 투기과열지구보다 직접적이고 즉각적인 거래 억제 효과를 준다.” – 부동산 정책 연구원 A씨
실제 2020년 강남·송파·용산 등에서 허가제가 도입됐을 때 거래량이 한 달 만에 60% 감소한 사례가 있습니다.
반면 가격 상승률도 둔화됐지만, 지속성은 정책 패키지 구성에 따라 달랐습니다.
최근 국토교통부는 “주택시장 변동성이 커질 경우 허가제를 포함한 핀셋 규제를 검토한다”는 방침을 다시 확인했습니다.
여당 내부에서도 “실수요 보호와 공급 확대를 병행해야 한다”는 입장이 힘을 얻고 있습니다.
투자자라면 우선 계약 시기를 꼼꼼히 살펴야 합니다. ✍️ 이미 계약서를 작성했더라도 등기 이전일이 허가제 시행일 이후라면 사후 허가가 필요할 수 있습니다.
다주택자에게는 △LTV 40% 축소 △취득세 중과 등이 중첩될 수 있어 레버리지 관리가 필수입니다.
실수요자는 반대로 불확실성을 기회로 삼을 수 있습니다. 허가제가 시행되면 전세대출 DSR 예외와 같은 완충 장치가 남아 거래 가격 협상력이 높아집니다.
다만 2년 실거주 의무를 지키지 못하면 허가가 취소되거나 과태료가 부과되므로, 이사·자녀 교육 계획을 면밀히 짜야 합니다.
관계 법령은 국토계획법 117조·시행령 124조에 근거합니다. ⓘ 조례별 세부 기준(면적, 허가 대상 용도)은 지자체 사이트에서 확인할 수 있습니다.
특히 서초구, 강남구, 마포구는 ‘허가 구역 길라잡이’ 페이지를 운영해 허가 서류 샘플, Q&A를 제공합니다.
해외에서도 싱가포르·호주가 비슷한 외국인 투자 허가제를 운용해 투기성 자본을 걸러내고 있습니다.
하지만 전문가들은 “시장 신호를 왜곡할 수 있다”는 부작용도 지적합니다.
결국 토지허가제의 실효성은 공급 정책·금리·세제와 조합될 때 극대화됩니다. 🧩
정부가 11월 발표할 ‘주택시장 안정화 패키지’에 허가제 카드가 포함될지 주목됩니다.
⏰ 향후 일정 체크리스트
- 10월 말: 국토부, 허가구역 후보지 데이터 점검 완료
- 11월 중순: 관계부처 TF, 지정 여부·면적 최종 확정
- 12월 초: 시행 고시 및 15일 예고 기간(계약서 작성 유예)
📌 독자 팁 – 허가제 발표 전후 이렇게 대응하세요!
① 계약일·등기일 재확인 → ② 자금조달계획서 은행 사전 컨설팅 → ③ 2년 거주 가능성 점검 → ④ 면적·용도 분할 매입 검토
마지막으로, 허가제는 ‘모든 문제를 해결할 만능키’가 아닙니다.
시장 참여자 모두가 제도 취지를 이해하고 대응 전략을 세울 때, 비로소 주거 안정이라는 목표에 가까워질 수 있습니다. 🏡
